南京楼市，正在阶层固化！
最近一段时间，南京楼市的整体行情还是不错的，尤其这几天，认购量能够保持在-套左右。一方面，行情确实有点回暖，另一方面，各大房企都在冲刺，最后几天使出吃奶的劲，督促客户下定，再加上人才房的释放，南京最近一周的成交量很不错。
有人说，南京楼市现在已经彻底进入内循环时代，改善升级的房子，可能是未来几年唯一的动力所在。
确实，河西、南部新城、新玄武等改善盘的销量，确实不愁，-万区间的房子，在南京是最好卖的，所以改善市场，南京还能玩几年。
刚需市场，目前南京确实整体比较难，本质原因还是流入南京的刚需，不足以支撑当下的南京低端库存，导致供过于求，最后出现滞销的局面。
这个局面维持了大概3年左右，直接导致了南京楼市的一个问题：阶层固化。
即现在买万级别的房子，可能永远也买不起当下万级别的房子了。
越贵的房子，越有升值前景；越便宜的房子，越没人要，最后房价出现大分化。若干年后，房价差距会越来越大，导致南京买房的阶层固化。
实话实说，现在已经固化了。不少外地人咨询，预算-万，想在南京买个保值增值的房子，有没有好的选择？
不能说没有，但好的选择，很少很少。即便你来到南京，占了一个坑，但不解决问题。未来的保值、增值能力，未必能跑赢强三线的龙头盘。实话实说，南京-万级别的房子，真的很难跑赢徐州、南通、芜湖、常州等城市的优质盘，大老远跑过来，一顿猛操作，效果未必很好。
不过，南京的市场，是多样的。并不是所有人想到的是消费升级，上河西，上南部新城，上大平层。相反，还有一波人，最近买房正在出现消费降级的局面。
最近就有一些郊区的开发商反馈，他们现在的房子，一部分卖给刚需，另一部分卖给了消费降级的人。这批人，住的地段还行，或者面积不小，把自己原来的好房子卖掉，去买更便宜的房子。这么做的唯一目的：降低负债，减少还贷支出…
这种事，以前也有，但比例很低，但最近一段时间，有所抬头。这说明，很多人的日子，过得不咋地，收入下降了，已经难以支撑原来的消费，只能主动降级。
前阵子去南京某新一线板块的楼盘，项目策划告诉我，她手上有几套房子，以前感觉是勋章，现在感觉是负担。她在江核投资了一套房子，小区很有名，问要不要卖？我说不急，再等等，等市场稳定了再说。她反馈像她这样的人很多，之前能多买就多买，能多贷就多贷，现在想法完全变了，多买多贷，负担太重，关键也不挣钱，甚至在亏钱。当盈利预期减弱的时候，人根本就不想买房了。
当然，更关键的是房地产经过这一轮折腾，她的收入锐减，关键还不知道下一轮裁员会不会轮到自己。
如果真失业了，这核心区，那核心区，与我何干？不如卖了算了。所以最近其实存款是增加的，但负债方面，大家确实不敢负债了。原因很简单：
不确定买房能挣钱；
即便能挣钱，不确定自己是否会失业，还有没有命去挣这个钱…
有钱不买房，属于恶意不买房…
其实，人啊，活着就是预期。预期强了，啥事都敢干；预期弱了，啥都不相干，就想躺平。所以现在挺理解日本的躺平文化，干不干的就那样，人均GDP由原来的世界前几名，一直往下溜…经济一旦萎缩，啥都不想干。
所以这轮房地产的问题，不仅仅是房地产本身，本质还是经济问题。经济发展好了，啥都好办。经济一旦陷入停滞，就会带来很大的风险。以南京为例：
GDP增长率保持在15%以上，南京能带着都市圈起飞；
GDP增长率保持10%左右，南京各大新城遍地开花，高歌猛进；
GDP增长率只有5%左右，负债压力就会很大，新城建设出现很大难度；
GDP增长率如果只有3-5%，基本躺平…
其实，天津、郑州、兰州等城市的楼市，出现了大问题，几年爬不出来，本质就是经济出了问题。经济不行，房地产别想好。
其实，现在全国就没有一个城市经济很差，但房地产很好的...房地产强势的，全都是经济发展非常迅猛的城市。
当然，房地产本身就是经济的一部分，如果房地产稳了，经济的大盘就稳了。下半年，楼市必须跑起来。
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