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这篇文章来自于一位粉丝的提问。
问题如下：
主编您好，又来麻烦你了，想请教一下绿博某项目是否可以购买？目的是为了父母养老用，但是得等到七八年之后才会入住。也想着叠墅这类产品的稀缺性，有升值的可能性。所以想请教你一下，抛开自己未来入住，是否有投资的价值！还望回答，谢谢！总结一下，这位粉丝的问题可以简化为两个小问题，一是未来的升值空间如何，有没有投资价值；二是，未来适不适合养老。
接下来我们就逐一分析一下。
项目的升值空间和投资价值依赖于两方面的因素，大的方面来讲是城市化的红利，小的方面来讲是区域的发展前景，就项目所在的区域，当然就是绿博的发展前景。
从城市化的红利来看，我们目前还处在城市化进程当中，城市化率还有很大空间，尤其对于郑州这种二线城市而言，绿博作为郑州大都市的一部分，并且还处在郑汴一体化郑州往东扩展的主方向上，肯定会受到一定带动。
但郑州很大，新区四面开花，周边有太多空白有待填充，绿博的发展前景主要还是看区域自身的潜力如何。
看一个区域的潜力，主要是看它的驱动力是什么，不同区域发展的驱动力也有区别，比如白沙、常西湖更多是在行*驱动，惠济是资源驱动，绿博正式命名为郑州国际文化创意产业园，产业无疑才是第一驱动力。
显然绿博要发展，产业是动能，产业意味着资源的聚集，意味着就业和人口，以及相应的配套需求，只有产业真正发展起来，形成内生力，才能持续对区域进行带动。
因此绿博发展的好不好，重点在于文创产业的发展。
文创产业是什么，有哪些特点，对区域的带动力如何体现，以及绿博文化创意的定位有哪些优劣势，研判绿博的潜力，这都是不得不思考的问题。
文创产业的概念有很多，但无外乎文化和创意结合，转化经济价值，发挥产业功能。
如果我们撇开文创的定义，以绿博引入的项目资源，如方特，电影小镇，海昌海洋公园，泰迪熊小镇等看，区域的着眼点更多还是在于文化旅游产业。
建业华谊兄弟电影小镇▼
海昌海洋公园▼
华强美丽中国三部曲▼
就对区域的带动力而言，文旅产业的优劣势都很明显。
优势是，文旅项目一般体量大，投资高，动辄达成千上百亩，能够短期内为区域带来大量资金，改善区域形象。
文旅的劣势在于发展的周期长，因为一个文旅项目想要发展起来，只有长期耕耘，积累口碑，才能持续吸引游客，产生经济价值，进入良性循环，而这不仅需要前期的投资，后期的维护，服务质量，自身的IP吸引力够不够同样重要。
方特，电影小镇，海昌海洋公园，泰迪熊小镇虽然也能称得上是IP，但在迪士尼这样的IP面前，显然就有些小巫见大巫了。
这就不得不提文创产业园之间的竞争问题，我们知道，绿博号称为“东方奥兰多”，可是你知道全国有多少城市都号称要打造“东方奥兰多”吗？
奥兰多，目前世界上公认最好的文化休闲城市之一，也是一座典型的以文化休闲产业引导城市转型发展的城市。奥兰多以其世界知名的主题公园、活力四射的户外娱乐、美丽迷人的自然风景和全年阳光宜人的天气成就了其世界上最好的休闲旅游城市之一。安徽芜湖要剑指东方奥兰多。
常州也被誉为东方奥兰多。
宁波杭州湾新区要打造东方奥兰多。
广州的清远也要打造东方奥兰多。
可见国内要做奥兰多的可不止一个绿博，那么多城市，同样都是文创产业，和其他城市比较，绿博有很明显的优势的吗？
绿博的文创产业想要有所规模和形成影响力只能是一个漫长的过程，甚至不只是钱的问题，钱可以解决娱乐设施，但能不能留住人心靠的不只是钱这么简单。
所以绿博的发展当然有潜力，但需要的周期也会很长，八年还是十年？具体多久没人可以估算，因为目前还找不到一个远离主城功能区，只靠文创产业带动，就能发展起来的多达平方公里的区域为参考模板。
奥兰多吗？它从年就开始了。
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我们再来探讨一下第二个问题，这个地方适合养老吗？
适不适合养老，首先要明白老年人的需求是什么？
坐在书斋里看书做研究的老年人只能是少数，人多，热闹，广场舞，方便才是老年人的最爱。
绿博的优势在于环境好，大部分产品的品质高，低密，所以很适合改善，但劣势也很明显，距离主城区太远，投资属性重，所以刚需来这的少，注定人口的流入速度慢，又因为低密，人口密度估计也不会高，生活氛围更宁静，显然和老年人追求的热闹南辕北辙。
另一方面，绿博定位是文化创意产业园，众多的项目虽然会带来配套的完善，但可以想见的是，配套服务更多的是针对来此游玩的游客，如洲际假日酒店，因此一般的生活配套，尤其是需要人流量支撑的商业中心主要还是依赖于区域的人口流入，这个过程同样不会短，而老年人更需要的医疗资源这里显然和主城区差别更大。
所以说，考虑来绿博养老，从热闹和方便这两方面看，显然主城区会更适合。
当下买房，我们常常会提到城市分化这个词，强者越强，弱者更弱，其实不止是城市之间，城市内的区域也在分化。
从目前的郑州看，在房住不炒的大背景下，主城区的项目因为稀缺性，价格不仅坚挺，而且还在不断攀升，远离主城区的新区因为供应量大，人口支撑力不足，价格往往难以持续。
这不是在倡导回归主城，而是尊重城市发展的规律，买房不能热衷概念，概念往往是炒出来的，是一时的，一个区域能不能买，一定要从自身的基本需求出发，要看到这个城市的就业中心在哪，商业，地铁，学校等配套是否完备，对刚需来说更是如此。
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