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观点地产网在港交所上市仅一个半月的港龙中国地产，于8月31日下午，召开第一次中期业绩发布会。董事会主席、执行董事兼行*总裁吕永怀与执行董事吕进亮、首席财务官林雨田、副总裁张鸿光共同参加电话会议，接受媒体提问。
“公司这五年的增速远远超过其他百强房企。”吕永怀表示，公司未来三年的增长率仍然会超过其他百强房企的平均水平。
港龙中国于8月28日披露的中期业绩报告显示，上半年，公司合同销售额约为78.11亿元，总销售面积约65.5万平方米，同比增长分别为%及%；收入约为17.13亿元，同比增长%；毛利约为6.56亿元，同比增长%；净利润约为3.21亿元，同比增长%。期内公司所有者利润4.72亿元，同比增长约%。
成立于年，销售规模仍是百亿的港龙中国仿佛一位青少年，正在寻求快速成长的方式。
合作开发与资本想象
港龙中国年成立于江苏常州，直至年才走出江苏，布局长三角。早期，公司平均一年仅有一盘左右的规模进账。
年年底，收购常熟“碧桂园·领誉”40%的权益，港龙中国打开了与大型开发商合作的大门，也开始了规模增长之路。
观点地产新媒体从中报获悉，上半年，港龙中国合营企业及联营公司的应占业绩显着增加，由去年亏损约万元显着增加至上半年的利润约2.12亿元。于期间内，合营企业及联营公司竣工及交付更多项目，物业销售收益增加。
张鸿光在业绩会上透露，截至6月底，公司与其他开发商参与的项目达93个，占总开发项目的75%。
而5月12日港龙中国递交的招股书也显示，-年，港龙中国与其三大第三方业务伙伴分别就18个、21个及29个物业开发项目进行合作，分别占其总物业开发项目的55%、44%及47%。其中，港龙中国权益占比30%以下的项目有21个，权益占比50%以下的项目超过一半。
从业绩来看，于-年，港龙中国物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.6亿元及19.78亿元，复合年增长率为.5%，今年上半年收入则已经达到17.13亿元。
于-年，净利润分别为万元、3.32亿元及4.7亿元，复合年增长率为.6%，年6月30日净利润为3.21亿元；毛利分别为9万元、5.1亿元及8.45亿元，年6月30日毛利为6.56亿元。
可见，自转型“抱团”模式，港龙中国的规模和收益也大幅增长。
关于拿地方式，张鸿光表示，除了招挂拍和股权转让，港龙地产更多的是跟其他开发商合作开发的方式。他指出，跟大型的开发商合作开发，除了可以互惠互利，还可以提升品牌效应、降低融资成本。
据悉，近年来，港龙中国合作开发楼盘的房企包括碧桂园、融创中国、中南建设、弘阳地产、正荣地产等。
“以后我们还是会开放合作，与高品质的房企合作，发挥各自的优势……”吕永怀在业绩会上也如此宣称。
不过，作为中小房企，港龙中国仍然面临着不少考验，比如自身开发能力的不足。
中报显示，截至上半年，港龙中国的土地储备为万平方米，其中江苏省占比68.1%，浙江省占比20.8%，河南、安徽、贵州、上海合计占比约11.1%。
但张鸿光在业绩会上表示，截至年6月底，公司完工存货大概是15万平方米，占总土储比例约2.7%，而这一数据在年末为4.9%。
此外，中报显示，于年6月30日，公司尚未履行的物业销售约为.18亿元，于年末则约为.19亿元，增加约48%。
这意味着，尽管有近亿已售未结转的项目，但公司大部分土储项目未完工或待开发，港龙中国恐怕难以可持续地高周转、快增长。
现金流改善背后
业绩会上，林雨田对港龙中国的财务状况比较乐观，他指出，截至6月30日，公司的现金有54亿，而现金短债比由年底的2.2倍升至今年6月底的2.6倍。若计入上市募集的16亿资金，公司更是处于净现金的状态。
中报显示，于年6月30日，银行及其他借款总额达约69.36亿元，较于年12月31日的约28.53亿元增加约%。于银行及其他借款中，约20.52亿元将于一年内偿还，以及约48.84亿元将于一年后偿还。此外，港龙中国现金约为54亿元。
据此，若加上上市所得款项净额16.12亿港元，公司现金能跟69亿元借款相抵。
不过，观点地产新媒体注意到其54亿现金中包括的受限制现金情况也不容忽略。
从资产负债比率（按借款总额减去限制现金、抵押定期存款及现金及现金等价物，再除以权益总额计算）来看，港龙中国年底、年底、年底、年4月底及年6月底，数据分别为98.8%、.1%、.6%、.2%及.31%。
不过，此前的招股书中，港龙中国提到，于年6月，38.69亿元（截至年4月底）银行及其他借款已经偿还，而控股股东及其联系人所作担保已经解除。这可能也是其IPO终于成功的重要原因之一。
当前，港龙中国靠较低的拿地成本维持较高的利润和毛利率。观点地产新媒体获悉，截至年6月30日止六个月，港龙中国于海门、宜兴、芜湖及常州购入五块新的优质土地，提供了约84.78万平方米的新土地储备的可供出售的总建筑面积，土地成本均价约为元/平方米。
业绩会上，吕进亮表示，目前公司已经成立粤港澳大湾区区域公司，已经有项目准备落地。不过，张鸿光补充说，公司还在继续研究大湾区的土地市场，重点放在没有限购的区域。
尽管港龙中国打算将IPO募集所得款项净额16.11亿港元的60%用于为潜在开发项目的土地成本提供资金，但拿地计划上仍然相对审慎。
“在拿地预算上，我们要看利润率和自有资金回报率。利润率要求在8个点以上，自有资金回报率要求在25个点以上……”吕永怀在业绩会上表示。
以下为港龙中国地产集团有限公司年中期业绩会问答实录：
现场提问：公司上半年的净负债比率为69%，较于年12月31日的21%增加48个百分点，为什么会有这么大的变化？公司年的现金流情况到底如何？
张鸿光：对于房地产企业来说，流动性是最重要的。6月底我们的净负债比率是69%，这在行业仍是比较健康的水平，7月底由于上市，（净负债率）降下来了。企业在做生意，每个月底的负债率总是有高有低，其实更应该
